العقار .. والتحديات الراهنة

أفكار بناءة لمستقبل أفضل

الإثنين 8 يوليو 2024

فندق دوست تانى ليك ڤيو - التجمع الخامس - القاهرة

استمراراً لدورها التنويري ومشاركتها الفعالة فى دعم ومساندة كافة القطاعات الاقتصادية فى مصر وعلى رأسها القطاع العقاري بإعتباره واحداً من أهم القطاعات ذات الـتاثير المباشر على اجمالى الناتج القومي للدولة وقاطرة التنمية الحقيقية لمصر لارتلاطه بأكثر من 90 صناعة مغذية وتوفيره لأكثر من 3 ملايين فرصة عمل سنوياً مباشرة وغير مباشرة تستعد مؤسسة الأهرام لإطلاق مؤتمرها العقاري الرابع وذلك بعد النجاح الكبير لدورته السابقة وتأثيره المباشر فى الخروج بتوصيات خاصة تم الاستجابة لها وكان لها عظيم الأثر فى نمو القطاع خلال السنوات الماضية، ولذلك واستمرارا لسلسلة النجاحات الخاصة بهذا المؤتمر الأكثر تأثيراً سيتم خلال فاعليات الدورة الرابعة مناقشة كافة التحديات الراهنة التى يمر بها القطاع نتيجة الأحداث الاقتصادية العالمية والمحلية وتبادل الأفكار والرؤى البناءة لرسم خارطة طريق أكثر وضوحاً وفاعلية من أجل مستقبل أفضل لهذا القطاع الحيوى بمشاركة نخبة منتقاة من المعنيين بالقطاع والقائمين عليه وسط تمثيل حكومي قوي لتكون الأهرام بمثابة همزة وصل بين القطاعين الخاص والحكومى لوضع الخطط والاستراتيجيات المستقبلية.

الجلسة التحضيرية الأولى

نظمت مؤسسة «الأهرام» الصحفية الجلسة التحضيرية الأولى لمؤتمرها العقارى الرابع المقرر انعقاده فى 8 يوليو القادم، بحضور عدد من كبار المطورين بالسوق العقارية، وناقشت الجلسة الأوضاع الاقتصادية الحالية وتأثيرها على القطاع العقاري، وكذا أهم مطالب المطورين العقاريين لزيادة جاذبية السوق المصرية والتغلب على المشكلات التى تواجه القطاع الأكثر تشغيلا والذى تتبعه نحو 100 مهنة وصناعة ويمثل نحو ربع الناتج المحلى للدولة فى العام المالى الماضى 2022 ــ 2023

فى البداية قال المهندس أحمد عبدالله نائب رئيس مجلس إدارة ريدكون بروبرتيز، إن القطاع العقارى استطاع أن يجذب أكبر استثمار أجنبى مباشر لمصر فى تاريخها بقيمة 35 مليار دولار دفعة واحدة فى مشروع «رأس الحكمة»، وهذا يعكس ثقة المستثمر فى القيادة السياسية وفى الاقتصاد المصري، متوقعا أن تأتى استثمارات أخرى فى الفترة المقبلة كنتيجة لذلك، خاصة أن شعور المستثمر الأجنبى أو العربى أن الأوضاع مستقرة وآمنة للاستثمار والتشريعات العديدة التى صدرت بهدف تحفيز الاستثمار، كلها عوامل تجذب الاستثمار الأجنبى وليس فى القطاع العقارى فحسب، ولكن أهمية الاستثمارات بقطاع العقارات أنها تشغل عشرات الصناعات والمهن التابعة للقطاع خاصة «صناعات مواد البناء وأعمال المقاولات». وتابع عبدالله، أن خفض قيمة العملة كانت له فوائد إيجابية على التصدير وآثار أخرى على تخوفات المواطنين من التضخم وتآكل مدخراتهم مما دفع إلى طفرة فى الطلب على العقارات ليتمكن الناس من التحوط ضد التضخم بشراء عقار، وهو ما تسبب فى مشكلات لبعض المطورين الذين قاموا بالبيع للوحدات قبل الارتفاعات السعرية الأخيرة، مؤكدا أن عقب قرار البنك المركزى الأخير والاستقرار النسبى لوضع العملة الصعبة يجب أن نشهد تراجعا لأسعار بعض الخامات خاصة أن التسعير شهد فوضى فى آليات تحديده فى الشهور الأخيرة، وبالفعل بدأت بعض الخامات من بينها الحديد والأسمنت فى التراجع فعلا ومع استدامة الاستقرار للعملة سنشهد انخفاضات أكبر لأسعار المواد الخام.

وتوقع عبدالله خلال الــ3 شهور المقبلة أن نشهد استقرارا أكبر بسوق العقارات، وعليه سيتم التسعير الدقيق لسعر الوحدات وتظهر ملامح السوق بشكل أوضح للجميع، مشيرا إلى أن أهم احتياج لتنشيط السوق العقارى الفترة المقبلة هو وجود الصناديق العقارية وتفعيلها والاعتماد عليها بشكل أكبر، خاصة بعد صدور قانون الصناديق العقارية الجديد وإعفاء الصناديق من الضرائب فى حالة تحقيقها دخلا يتجاوز 80% سنويا، مؤكدا أن عائد الاستثمار فى الصناديق العقارية بمصر من أعلى العائدات فى العالم أجمع ولكن عدم استقرار سعر الصرف الفترة الماضية أضر بهذا النشاط، لكن مع استقرار الدولار لفترة طويلة سيدفع بنشاط أكبر للصناديق العقارية الفترة المقبلة وسيجذب حجم استثمارات كبيرة.

وتابع، أن الصناديق العقارية لا تواجه أى مشكلات قانونية أو تحتاج لأى قرارات جديدة، ولكنها تحتاج لشرح أكبر للمطورين وتوضيح كافة الإجراءات اللازمة لتفعيلها بصورة أكبر، خاصة أن استقرار سعر الصرف سيفيد الصناديق أكثر من أى جهة أخرى كلما استقر وثبت سعر الصرف.

وبخلاف الصناديق لدينا ضرورة لتنشيط تصدير العقارات، لأن مصر بها إمكانيات كبيرة للتصدير العقارى لا نستغلها جيدا، وحتى نتمكن من الاستفادة من التصدير العقارى بصورة حقيقية يجب أن نضمن للمستثمر إمكانية خروج نقوده بسهولة فى حالة طلبها، ويجب أن نوفر وحدات فندقية لها شركات إدارة منفذة بمستوى جيد يرضى للمستثمر الأجنبي، وفى حالة وجود شركة إدارة ورغبة صاحب الوحدة فى استثمارها أو تأجيرها يجد من يقدم له هذه الخدمة، لو تحققت هذه الشروط سنجد تدفق كبير للأموال كحصيلة لتصدير العقارات.

"صفقة رأس الحكمة أكبر استثمار أجنبى مباشر لمصر فى تاريخها وأتوقع استقرار السوق خلال 3 شهور"

"لا أتوقع انخفاض أسعار العقارات.. و300 مليون جنيه أعباء أى قرض قيمته مليار جنيه بعد زيادة سعر الفائدة"

من جانبه، قال المهندس محمد طاهر الرئيس التنفيذى للشركة السعودية المصرية، إن التوجه الملحوظ للمطورين المصريين للسوق السعودية الفترة الماضية يعكس رغبة الجانب السعودى فى الاستفادة من خبرات المطورين المصريين بالإضافة إلى وجود فرص استثمارية مميزة بالمملكة العربية السعودية، مشيرا إلى أن السوق العقارية فى مصر واجهت عواصف ومشكلات فى الفترة الماضية، لكن فى حالة الأمواج العاتية يجب على الربان الحفاظ على السفينة حتى لو تأخر وصولنا للوجهة النهائية المهم أن نمر بوقت العاصفة بسلام وهو ما حدث وبدأت الأوضاع حاليا فى الاستقرار، ولكن فكرة خفض أسعار العقارات مع بداية الاستقرار الاقتصادى هى أمر صعب التحقق لأسباب عدة أولها وأهمها أن لدينا عميل سابق اشترى بسعر محدد لا يمكن الخفض لمن يأتى بعده، وكذا لدينا التزامات كبيرة تجاه العملاء خاصة مع الإقبال الكبير من المواطنين على الشراء خلال السنة الماضية بأرقام غير مسبوقة كان من أهم دوافع هذا الشراء الكبير التحوط لحفظ قيمة الأموال ضد الانخفاض بسبب التضخم، لذا فإن أى خفض يهدد مدخرات الحاجزين الذين وثقوا فى القطاع ووضعوا به مدخراتهم، بخلاف أن سعر الفائدة لم ينخفض وهو ما يمثل عبء تمويلى كبير على المطورين لأن مشروعاتنا السابقة بها تمويلات بنكية وأسعار الفائدة لازالت مرتفعة وهو ما يضاعف أعباء التمويل البنكى على المطور، كل مليار جنيه تم اقتراضه من البنوك بالفعل للمطورين يحمل الشركة بأسعار الفائدة الحالية نحو 300 مليون جنيه أعباء إضافية للتمويل بسبب الفائدة المركبة لمدة القرض وإذا كانت فترة المشروع بين 4 أو 5 سنوات تتحمل الشركة أعباء إضافية تصل إلى 1.5 مليار جنيه، وبهذه الصورة فإن الفائدة تستهلك «الكاش فلو» للشركات، بالإضافة إلى أن البنوك تتعامل مع قطاع التطوير العقارى بشكل يؤخر قروض المطور فى حالة طلبها لمدة لا تقل عن عام أو أكثر قليلا، بينما المقاول الذى يسند له المطور أعمال ضمن مشروعه يمكنه الحصول على قرض بعد يوم واحد من توقيع العقود مع المطور، لا أفهم سبب تعطيل قرض لأى مطور لأنه يتجاوز مليار جنيه انتظارا لموافقة البنك المركزى ورقم مليار جنيه أصبح لا يغطى تكلفة المشروعات لذا يجب إعادة النظر فى هذا الإجراء.

وأضاف طاهر، أنه برغم كل الصعوبات التى تواجه القطاع إلا أنه مضمون للعملاء، كافة الشركات مهما تعرضت لأزمات صمدت وسلمت وحداتها ربما تتأخر لفترة لكن فى النهاية العميل يجد وحدته، ومازالت البنوك تصنفه على أنه قطاع عالى المخاطر، لذا استبعد جدا خفض الأسعار للعقارات الفترة الحالية.

أما عن السوق السعودية فهى سوق قوية وواعدة بحسب طاهر، لكن مختلفة عن السوق المصرية، ونحن نملك خبرة جيدة وفرصا محتملة جيدة جدا، لكن هناك نقطة تحتاج لدعم حكومى كبير لعقد الاتفاقيات وتيسير الإجراءات للمطورين والمقاولين المصريين ودعمهم بشكل يوفر لهم إمكانيات تنافسية كبيرة والعائد من استثماراتهم بالخارج سيعود على الدولة كربح بالدولار من الخارج، وهو ما تفعله تركيا والصين بنجاح.

كما أكد الرئيس التنفيذى للسعودية المصرية، أن التصدير العقارى منافسة عالمية يجب أن يتم التدريب لأجل أن نحقق تقدما فيها لأن المنافسة عالمية ودول الجوار سبقتنا بخطوات خاصة اليونان وتركيا والمغرب والإمارات وقريبا السعودية، لذا يجب أن نرفع جودة مشروعاتنا لنتمكن من المنافسة، والنموذج السائد فى السوق المحلى ببيع الوحدات نصف تشطيب يناسب الذوق المحلى فقط، لكن لو أردنا جذب المستثمر الأجنبى علينا أن نتعامل بشكل مختلف ونوفر له وحدة كاملة التشطيبات والمرافق بها خدمات جيدة لما بعد البيع وإدارة يمكنها أن تفيد المستثمر فى حالة رغبته فى تأجير وحدته إذا لم يقم باستخدامها لفترات طويلة سنويا.

من ناحية أخرى قال المهندس أحمد أهاب الرئيس التنفيذى لمدار للتطوير العقاري، إن دخول مطورين إماراتيين الفترة الأخيرة فى رأس الحكمة والقاهرة الجديدة من شأنه عمل إضافة قوية للسوق العقارية، إذ أن السوق المصرية قرابة 3 عقود كانت شبه محلية مقتصر على مطورين محليين يتنافسوا فيما بينهم باستثناءات طفيفة جدا، ووجود مستثمر عالمى سيعزز المنافسة بالسوق المصرى وهذا أمر إيجابي، بخلاف أن حجم المشروعات الضخم مثل مشروع «رأس الحكمة» لن يتمكن للمطور الإماراتى أن يقوم بتطويرها بالكامل بمفرده لذا سيلجأ للشراكات مع مطورين مصريين أو تخصيص أجزاء من المشروع لهم وهو أمر سيدفع بمعدلات التنفيذ ويمنح كلا الجانبين ميزة وخبرة مختلفة، ووجود المطور الإماراتى سيدفعنا لتطوير من خدماتنا وزيادة التنافسية سيجعل المطور المصرى ينافس بشكل كبير بسبب خبراته الكبيرة، ووجود مشروع مثل رأس الحكمة مجاور لمشروعاتنا سيمنحها ميزة بيعية كبيرة لتوافر خدمات كبيرة إضافية.

وتابع أهاب، أنه من الصعب تراجع أسعار العقارات لأنه الفائدة المرتفعة وتحمل المطور لمدد تقسيط 7 أو 8 سنوات أو أكثر لبعض المشروعات مع التزامه بالتنفيذ خلال 4 سنوات يحمله عبء إضافى فى التمويل، وسعر العقار مقارنة بأسعار الفائدة المرتفعة وتكاليف مواد البناء وقيمة العملة تجعله لم يرتفع بنسب كبيرة.

وأشار، إلى أن سعر الفائدة المرتفع مشكلة لكل القطاعات الاقتصادية وليس العقارات فقط، لأن أى شركة حتى تقوم بالتحوط ضد أى طوارئ يجب أن تسرع فى معدلات التنفيذ وهذا يستلزم أن تحصل على تمويلات بنكية وبأسعار الفائدة الحالية الأمر صعب للشركات ويمثل عبء مالى كبير، لذا نطالب بمبادرة للقطاع العقارى أسوة بما قامت به الدولة سابقا لقطاعات السياحة والصناعة وغيرها عبر حزمة قروض تخصص للعاملين بالقطاع بفائدة محدودة تساعدهم لاستكمال مشروعاتهم واستمرار العمل بصورة جيدة.

وقال أهاب، إن هناك مشكلة معوقة لتصدير العقار، هى غياب الشفافية وعدم وجود منصة مختصة تخاطب الأجنبى الراغب فى تملك وحدة داخل مصر تمنحه المعلومات اللازمة وتشرح له الخطوات، لذا فإن أى شخص يحاول حجز وحدة فى معارض خارجية يسأل عن تفاصيل مثل معدل تطور السعر للوحدة الراغب بشرائها آخر عام أو عامين ويسأل عن سعر الوحدات بالمنطقة حتى لو فى مشروعات أخرى وقيمة الإيجارات ومعدلات التأجير وحجم الطلب، بعض هذه الاسئلة نجتهد فى إجابتها كشخص أو شركة فى معرض خارج البلاد لذا نحتاج منصة حكومية تجمع كافة البيانات الضرورية وتساعده فى إجابة أسئلته وبالتالى اتخاذ قراره بالشراء، ولحل هذه المشكلة يمكن عمل منصة واحدة يتم وضع عليها بيانات بيع الوحدات المختلفة لكل منطقة وكذا متوسطات الأسعار وهذا لن يساعد المستثمر الأجنبى الفرد فقط ولكن سيساعد الدولة فى تحديد الطلب وبالتالى تحديد خطتها لطرح الأراضى التى لا نفهم لماذا تطرح الدولة أرضا هنا أو هناك، والجهة الوحيدة القادرة على عمل هذا هى هيئة المجتمعات العمرانية التى تمتلك بيانات لكل المشروعات بالمدن الجديدة.

كما أن الوحدات المتوفرة بكافة أنحاء مصر حاليا لا تتناسب كمنتج للتصدير، وأغلبها نصف تشطيب لا تناسب الأجنبي، قانون التنمية السياحية يجبر المطور فى بعض المناطق السياحية على تنفيذ نسبة 50% من الوحدات بالمشروعات كغرف فندقية وبعض الوجهات لا تحتمل هذه الأعداد بالعكس السكنى بها أفضل، لذا نحتاج لتعديل القانون والسماح ببيع الغرف لأن الفندق يحتاج لوقت أطول لتسويقه وتعويض الإنفاق عليه، وكذا مساعدة الصناديق العقارية على تنمية عملها داخل السوق المحلية لأنها تشترى أصولا تحفظ قيمة الأموال بها وتمنح عائدا متكررا كذلك مما يجعل لها أفضلية بالمقارنة ببعض شهادات الاستثمار.

"نطالب بقروض مخفضة لقطاع التطوير العقارى مثل السياحة والصناعة.. وغياب الشفافية يعوق نجاح تصدير العقار"

"سوق العقار المصرى تعانى بسبب سعر الصرف.. وصفقة رأس الحكمة تحول الساحل الشمالى إلى وجهة لأهل الخليج"

من جانبه قال المهندس وليد مختار الرئيس التنفيذى لشركة إيوان للتطوير العقارى وعضو مجلس ادارة العقار المجلس والمجلس التصديرى للعقار ، إن السوق العقارية فى آخر 3 سنوات ارتفعت مبيعاتها بنسبة تقترب من 100% سنويا وكذا ترتفع الأسعار بنسب مقاربة، وهذا يؤكد أن السوق بهذا الشكل غير صحى وبه مشكلة، ربما سببها وضع العملة، لكن فى النهاية نحن نناقش وضعية سوق ينفذ منتج نهائى «وحدة» خلال 4 سنوات لذا فإن تأثره اللحظى بأى قرار بزيادة سعر الدولار أو انخفاضه أمر مقلق.

وبخصوص صفقة رأس الحكمة، أوضح مختار خلال مشاركته بالجلسة التحضيرية لمؤتمر الأهرام العقارى ، أن هذه الصفقة تسببت فى تغيير أفكار الناس حول الاستثمار والتوجه للعقارات بشكل مكثف مقارنة بالذهب والعملة الصعبة، لأن المستهلك النهائى معاييره اختلفت، بعد تأكدهم من أن العقار كاستثمار هو الأفضل، وعلى الرغم من ذلك توقع مختار أن يحدث تباطؤ فى السوق العقارى الفترة المقبلة رغم الذروة التى بلغها بالفترة الأخيرة، خاصة أن حجم المبيعات لم يعكس فقط الطلب ولكن التخوف ورغبة التحوط مع توقع استمرار ارتفاع أسعار الدولار وجاء الانخفاض الأخير مغايرا للتوقعات الاقتصادية للعملاء.

وأكد، أن مشروع رأس الحكمة سيدعم تصدير العقارات بصورة أساسية لأن الجمهور المستهدف غالبا سيكون خارج مصر وسيسدد بالدولار، بالإضافة لأن المشروع سيجعل من مصر وجهة سياحية لجمهور جديد أغلبه من سكان الخليج الذين تعرفوا مؤخرا على وجهة الساحل الشمالى وأصبحت تعنى لهم الكثير.

وطالب مختار الدولة بالسماح للمطورين ببيع العقارات بالدولار للأجانب والمصريين بالخارج خاصة بعد حالة التوازن التى شهدتها السوق المصرى بعد تحرير سعر الصرف مؤخرا والذى أنهى تقريبا السوق الموازية ومع تدفق العملة الصعبة متوقع أن تستقر الأوضاع وهو أمر جيد للسوق، كما توقع أن نشهد حالة توازن نسبى بالأسعار الفترة المقبلة مع استقرار سعر الصرف.

وأوضح وليد مختار، أن التمويل العقارى حل جيد للعميل والمطور فى نفس الوقت، فوجود جهة تمويل وسيطة تضمن للعميل أنه يسدد لشركة طالما استمرت بالبناء وفى حالة تأخرها لن يسدد، والمطور يضمن تمويل مستمر يساعده على استكمال مشروعاته، كما ناقشت الجلسة التحضيرية لمؤتمر الأهرام العقارى الاستدامة والعمارة الخضراء وضرورة الاعتماد عليها أكثر الفترة المقبلة.

"خلال 10 سنوات قد نواجه مشكلات لو لم نهتم بالعمارة الخضراء.. ورأس الحكمة رفعت سعر إعادة البيع بالساحل الشمالى"

ومن جانبه قال الدكتور كريم شعلان الرئيس التنفيذى لشركة رويال للتطوير العقاري، أن الاتجاه للعمارة الخضراء لم يعد ترف بل ضرورة، وخلال سنوات معدودة ربما ترفض بعض الجهات الدولية التمويل للمشروعات المنفذة بالعمارة التقليدية بسبب أن هناك انبعاثات كربونية عالية، وتم البدء بالفعل بتحذير بعض المصانع العالمية من تقليل انبعاثات الكربون الناتجة عنها حتى يستمر التعامل على منتجاتها فى حالة عدم التزامها بمعايير العمارة الخضراء وتطبيق شروط استهلاك أقل للطاقة ربما يتم إيقاف منتجاتها فى العديد من الدول، وخلال سنوات معدودة سنجد نفس الأمر يتكرر بالقطاع العقاري.

وأضاف شعلان، أن هناك خطرا إضافيا سنواجهه فى هذه الحالة وهو الصناعات التى تسبب انبعاثات كربونية أكبر مثل الحديد والأسمنت وهما عماد صناعة العقار، ومع تغير المعايير الدولية ربما ترتفع أسعار هذه الخامات لأرقام خرافية بخلاف أنه لا توجد بدائل أكثر ملائمة للبيئة متوفرة فى مصر فى الوقت الراهن.

وأوضح المهندس كريم شعلان، أن تصدير العقار علاج لمرض مزمن يعانى منه الاقتصاد المصرى وهو الاحتياج لجذب عملة أجنبية، مشيرا إلى أن تراجع سعر الدولار قبل القرارات الاقتصادية الأخيرة وعلى رأسها تحرير سعر الصرف تبعه هبوط طفيف لسعر الحديد لكن المصانع ظلت رافضة تنفيذ صفقات بالسعر الأقل.

وأشار شعلان إلى أن السوق بها تجارب تحتاج لدعم الدولة أكثر لتحصل على المكانة المستحقة لها كمشروعات تنموية هامة مثل مدينة المستقبل، والتى بدأت كمنطقة واعدة لكن مع انطلاق مشروع العاصمة تراجعت المستقبل لعدة سنوات والآن بدأت تعود لبؤرة الاهتمام وهو أمر ضرورى لأنها فى النهاية مشروع الدولة وجزء كبير من عائداته تحصل عليها الجهات المالكة وأغلبها جهات حكومية، وتعيد للأذهان تجربة مدينة الشروق ومدينة القاهرة الجديدة فقد ركزت الدولة أكثر على التجمع، رغم أن الشروق مدينة سكنية بالأساس وتفتقر لبعض الخدمات إلا أن قربها من القاهرة الجديدة ومدينتى أفادها وكذا المستقبل فإن قربها الشديد من العاصمة سيفيد مشروعاتها ولكن تظل الغلبة فيها للنشاطات السكنية.

"كود الهرم الأخضر فى المبانى المصرية مماثل لشهادة «ليد».. ويجب ضبط سوق مواد البناء الفترة القادمة بسبب ضغط الطلب"

واشار المهندس أحمد قدرى الرئيس التنفيذى لشركة ساك للتطوير العقاري، أن المبانى الخضراء يجب أن تعتمدها الجهات الحكومية فى البداية، كما يجب تطبيق الكود المصرى «الهرم الأخضر» فى المشروعات التى تطبق معايير الاستدامة ونعتمد عليه كشهادة مماثلة لشهادة «ليد» الأمريكية.

وتابع قدري، أن أسعار العقارات صعب تنخفض لانها لم تصل للذروة فعليا والتسعير للخامات المستوردة لم يصل للأرقام القصوى بالسوق الموازية وظلت تدور حول أرقام أقل، والأهم أن أسباب ارتفاع الأسعار لم تختفى وعلى رأسها معدلات التضخم وزيادة أسعار مواد البناء وارتفاع تكلفة البناء، مشيرا إلى أنه من المحتمل أن تكون هناك ارتفاعات جديدة ولكن بمعدلات أقل وأقرب للأوضاع الطبيعية مع استقرار السوق، لأن الفترة المقبلة سيكون هناك ضغط كبير على مواد البناء وطلب غير طبيعى لأن هناك عشرات المشروعات طرحت العامين الأخيرين وسيتم البدء فى تنفيذها لذا سيكون هناك زيادة فى مواد البناء، بخلاف طلبات بعض دول الجوار لمواد بناء مصرية لاستخدامها فى مشروعات داخلها مثل ليبيا والسوق السعودية لبعض الخامات وهذا ضغط إضافى على الطلب سينعكس على الأسعار.

وطالب المهندس أحمد قدرى بوجود ضوابط لسوق مواد البناء تسمح بالتصدير أو تمنعه بناء على حجم الطلب بالسوق المحلي، موضحا أن هناك تفاوت كبير فى أسعار بعض الخامات بين مصر ودول الجوار، مثلا سعر طن الحديد فى السعودية يتراوح بين 600 و700 دولار للطن أى ما بين 30 و35 ألف جنيه بسعر اليوم بعد تحرير سعر الصرف، ولكن بداية العام الجارى تجاوز السعر داخل مصر 60 ألف جنيه أى ما يقارب ضعف السعر بالسوق السعودية، لذا يجب أن يكون هناك تنظيم للسوق يضمن سعر منطقى وربح معقول لمقدم السلعة وللمشترى وهو المطور أو المقاول فى بعض الحالات.

"نحتاج لوقف طرح الأراضى للمطور المصرى بالدولار وتعزيز قيمة الجنيه"

وقال المهندس ضياء الدين فرج رئيس شركة هوم تاون ، أن تخصيص الأراضى من الدولة ومن شركة العاصمة بالدولار للمطورين المصريين يجب إن يتوقف، لأن هذا الأمر تسبب فى دخول سماسرة كثيرين للقطاع نظرا لقدرتهم على توفير العملة الأجنبية، وعقب حصولهم على الأرض يعيدوا بيعها بــ«أوفر برايس» وهو أمر غير مقبول ويرفع تكلفة الأرض على المطورين ويتسبب فى زيادة الأسعار. وأضاف فرج، أن الدولة الآن يمكنها تدبير عملة صعبة من المشروعات الأخيرة لذا من الضرورى أن تعيد النظر فى بيع الأراضى للمستثمرين المحليين بالدولار، لأن الحكومة يجب أن يكون هدفها تعزيز قيمة الجنيه، وقيام الدولة ببيع أسعارها للمواطنين داخلها بعملة غير العملة المحلية أمر غير منطقى وحتى لو حقق عوائد للدولة فى المدى الزمنى القصير، على المدى البعيد سيتسبب فى إضعاف العملة المحلية «الجنيه»، موضحا أن المشكلة الحقيقية الآن هى أن الدولة تبيع أفضل الأراضى المميزة بأولوية لمن يسدد للدولار فتحرم المطورين من تكافؤ الفرص، بالطبع لو أراضى مطروحة للأجانب يمكن طلب الدولار لكن المستثمر المحلى ذو سابقة الأعمال الجيدة يجب أن يحصل على فرصته بدون عبء تدبير العملة.

وأشار فرج إلى أن الفائدة المتغيرة فى قروض المطورين أمر صعب ويعرض العاملين بالقطاع لخسائر غير محسوبة وليس لهم يد فيها.

"« التايم شير» فى مصر بشكل خاطئ أكسبه سمعة سيئة ويجب الاهتمام بوجهات جديدة مثل العين السخنة"

وقال المستشار عصام البنا نائب رئيس شركة نكست ديل للتطوير العقاري، إن كل الاهتمام حاليا على وجهتين فقط هما شرق القاهرة والساحل الشمالي، بينما باقى الوجهات تحصل على اهتمام أقل فى الخدمات والمشروعات، ومنطقة مثل العين السخنة تفتقد إلى خدمات مهمة يمكنها أن تصنع منها وجهة سياحية شديدة التميز، خاصة مع قربها من العاصمة الإدارية.

وأضاف البنا، أن هيئة التنمية السياحية لا تدعم المستثمر فى تسجيل عقود الوحدات بالمناطق التابعة لها وهذا الأمر يجعل عملية تصدير العقار أصعب، كما نواجه مشكلة فى تشغيل الغرف الفندقية التى نفذناها وفقا لاشتراطات التنمية السياحية، وبدأنا حاليا اللجوء لفكرة «التايم شير»، لأن عدد الوحدات الفندقية أكبر من الاحتياج الفعلى بالمدينة، لكن الفكرة تطبيقها فى مصر صعب مع سابقة سيئة وتطبيق خاطئ من بعض الشركات ربطتها لدى المواطنين بفكرة سلبية، ومن الهام جدا أن ننشئ خدمات بالمناطق السياحية مثل المستشفيات وغيرها مما يجعلها وجهة لبعض الجنسيات الأجنبية.

عقد موحد يحفظ حقوق طرفى العلاقة وسرعة إنشاء اتحاد المطورين ينظم السوق العقارية

أما المهندس سعيد شعبان رئيس مجلس إدارة شركة مقام، فقد شدد على تشريع يشمل عقدا موحدا للبيع «على الخريطة أوف بلان» يضمن حق العميل وحق المطور وينظم علاقتهم ويضع شروطا فى حالة تغير الأوضاع الاقتصادية ويفضل أن تدخل الدولة فى هذا العقد كمنظم ومراقب، مشيرا إلى أن هناك بعض العقود بها تعسف ضد أحد طرفى العلاقة ولكن هذا لأن دور الدولة فى التنظيم غير موجود وكل شركة تصيغ عقودا بالصورة التى تلائمها لأننا لا نمتلك نموذجا موحدا للعقود.

وتابع شعبان، أنه من الهام كذلك أن تهتم الدولة بتوفير الدولار لاستيراد الخامات اللازمة للمشروعات وخاصة «الخامات الميكانيكية»، مشيرا إلى أن وديعة الصيانة وكيفية إدارة المشروعات باستخدام عائد الوديعة بشكل يحافظ على المشروعات ولا يكون عبء على العملاء، لأن الوديعة عوائدها ثابتة وأسعار الصيانة والتشغيل ترتفع بنسبة كبيرة بسبب التضخم، مضيفا أنه يجب أن تفكر الشركات فى استثمار ودائع الصيانة فى صناديق عقارية أو ما شابه لتدر دخل مناسب للإنفاق على المشروعات.

وطالب شعبان بسرعة إنشاء اتحاد المطورين وعمل التصنيف اللازم لتحديد إمكانيات وقدرات كل مطور وبالتالى حجم المشروعات التى يمكن أن يقوم بتطويرها، مؤكدا أن ضوابط الاتحاد يجب أن تكون واضحة ويتم تطبيقها على الجميع لأن السوق يفتقر إلى التنظيم، وفى حالة وجود الاتحاد يجب أن يكون له رأى فى أى تشريع يمس القطاع، لأن فى حالة إيقاف البناء قبل عدة سنوات كان عدد من المستثمرين حصلوا على أراض بمزاد علنى فى المنصورة ومقرر أن يتم تنفيذ مشروع عليها بشكل قانونى ومرخص وتوقف عدة سنوات بسبب قرار إيقاف البناء بعواصم المحافظات.

كما يجب أن يتم تنظيم طروحات الأراضى من الدولة، ومراعاة احتياجات السوق الفعلية، مضيفا أن الفترة القادمة يجب أن تشهد حفل افتتاح عالمى للعاصمة الإدارية أسوة بما حدث فى العلمين الجديدة.

عمل 3 قوائـم للمطــورين كخطـوة تنظيميـة للســوق والمنافسة مع الجانب الإماراتى فى صالح السوق

وقال النائب إيهاب زكريا عضو مجلس الشيوخ، أن الدولة اليوم تعانى من حجم دين كبير ولديها احتياج كبير لتوفير عائدات مالية كبيرة لاستكمال مشروعاتها المختلفة، لذا فإن أى مطالب للمطورين بها إنفاق كبير سيكون من الصعب تحقيقها أو الاستجابة لها بشكل فوري، ولكن المطالب التى ستسهم فى توفير عملة صعبة وتدعم تصدير العقار سيكون لها أولوية أكبر لدى المسئولين.

وأشار زكريا، إلى أن مطالبات مجلس تصدير العقار بالبيع للوحدات بالدولار يمكن النظر فيه ووضع ضوابط مناسبة له، لأنه سيجذب عملة صعبة ويشابه ما قامت به الدولة بالفعل من بيع للأراضى بالدولار الفترة الماضية، موضحا أن مشروع رأس الحكمة سيجذب رؤوس أموال جديدة وفى نفس الوقت سيخلق منافسة دولية وهذا ليس تهديد للمطورين المصريين على العكس ربما يكون أمر مفيد لأن المطور المصرى سيفكر فى كيفية تحسين الأداء ورفع جودة مشروعاته، خاصة أن المنافسة لن تقتصر على الجانب الإماراتى بل لدينا صندوق مصر السيادى الذى يتمتع بمرونة كبيرة فى العمل وبه خبرات مميزة وتعمل بفكر مختلف.

واقترح زكريا، أنها بدلا من انتظار الاتحاد وعمل التصنيفات اللازمة للمطورين يمكن أن نشكل 3 قوائم «وايت» للمطورين الملتزمين و«بلاك» لغير الملتزمين وتشمل أى مطور يعمل لأول مرة تعتمد نفس الأساليب التى تعتمد عليها أسواق المال واشتراط الالتزام والتسليم وكذا تحقيق ربحية لمدة 3 سنوات.